不動産の瑕疵担保責任

不動産の瑕疵担保責任とは、不動産の瑕疵に関する売主の責任のことです。不動産の売買契約が成立した際には、買主が契約時に知りえなかった瑕疵が存在した場合、買主は売主へ損害の賠償を求めることができます。不動産の瑕疵については、雨漏りや害虫被害など実際に買主が住んでみないと判明しないことが多いです。（これを隠れた瑕疵と呼びます。）不動産の瑕疵担保責任は、売買契約において売主が宅地建物取引業者でなければ瑕疵担保責任を負わない特約を設けることができます。

（不動産の瑕疵担保責任に関する注意点）

前述のように、特約として瑕疵担保責任を負わないと明確に表記する場合もありますが、原則、売主には瑕疵担保責任が発生致します。新築物件の場合、売主は、住宅の主要構造部分（基礎、屋根、柱、外壁など）について、10年間の瑕疵担保責任の義務を追います。中古物件で、かつ宅地建物取引業者が売主の場合、2年以上の瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。宅地建物取引業者が売主でない場合は、2～3ヶ月程度の瑕疵担保責任を設定するのが一般的です。さらに、宅地建物取引業者が倒産することもあるので、瑕疵担保責任の補償保険の有無も注意して確認が必要です。

平成26年の民法改正により、瑕疵や隠れた瑕疵の概念がなくなり、契約不適合責任が設けられています。民法上では、隠れた瑕疵という文言が削除され、「目的物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合」の売主の責任について規定されました。目的物の修補請求・追完請求・代金減額請求が新たに加わるなど、売買契約の際の取決めが従来よりも重要視されるようになりました。これまで、引き渡しから１年以内と取り決められていた損害賠償請求や、契約の解除についての取決めについては、買主が「瑕疵を知った時から１年以内」に変更されました。上記を考慮して、宅地建物取引業法（宅建業法）の規定では、宅建業者が買主に対して前述の民法の規定以上に不利となる特約をすることができないようになっています。また、民法では、買主が随分あと（例えば、民法だと購入から8年後）に瑕疵の存在を知った場合にも瑕疵担保責任が発生することになりますが、宅地建物取引業法では「物件引渡しの時より２年以上」の期間において責任が義務付けられています。