財産評価基準（路線価）

財産評価基準とは、相続税や贈与税、固定資産税などを算出する際の算出基準となるものです。評価基準は、国税庁が財産評価基準書として公示します。評価をまとめ可視化したものとしては、路線価図と評価倍率表が用いられます。財産評価基準書としては一般的に、路線価図にまとめられていますが、評価倍率表は路線価を定めることが出来ない土地を評価する際に使用されます。
一つの土地には、基本的に、3つの価格がついています。実勢価格、公示価格、路線価です。
路線価とは、市街地を形成する土地の道路に接する宅地の評価です。
算出方法としては、路線価図にある１平方メートル単価に敷地面積をかけて土地を評価していきます。その評価を国税庁が路線価図にまとめるのですが、路線価図に記されている路線価は毎年変わります。

なお、路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があり、一般的に「路線価図」と言うと相続路線価図の方を指しますが、価格を確認する際には注意することが必要です。

「相続税路線価」は、1月1日を評価地点、全国約40万拠点を基準値として算出し、国土交通省土地鑑定委員会が7月に公示する公示地価を指標に、約8割の価格で設定されます。一方で、「固定資産税路線価は」上記の公示価格の約7割の価格を指標とし市町村長によって定められています。

相続税価格路線は、1年に1回の更新、固定資産路線価は3年に1回更新されます。固定資産税路線図の価格が8割より下になっているのは、3年に1回の更新のため多少の精度のズレを加味しての比率となっています。

価格の制定は、道路の幅や、最寄り駅からの距離など交通の便、下水道やガスなどのインフラの整備状況、自治体による都市計画などによって評価されています。さらに、固定資産税は毎年徴収されますが、相続税に関しては、相続のタイミングの1回なので、精度が高くある必要もあります。

路線価から実勢価格を算出するには、上記を踏まえ、路線価÷80％×110％でおおよそ導き出されます。しかし、マンション分譲地や都心のオフィスビルに関しては単純に土地の金額ではなく、そこにどんな建物が建つのかということが大きく反映されることもあります。

路線価は、あくまで相続税などを算出するための指標であり、時価とは異なりますので、不動産売買を行う際の指標として確認する必要はありますが、販売価格として適地を出すには不動産鑑定士の判断を仰ぐなどした方がよいでしょう。