違約金

違約金とは、契約に違反した者が契約の相手方に対して支払う金銭のことで一種の制裁金です。一般に、債務不履行があった場合、債権者は債務者に損害賠償を請求することができます。損害賠償を起こす場合、債権者は損害の規模や額を証明することが必要です。不動産における損害の証明には、時間がかかることも多く、契約の際に金額を予め記載しておくと請求がしやすいということで、違約金が決められることが一般的になっています。

違約金の金額については手付金額よりも高く設定する場合が多く、契約書で定めた違約金額と実際に生じた損害額に差が生じても、変更や増減できないこと、また、契約締結時から時間がたち、損害額が増えることと、履行利益に関わる期待値が大きくなることがその要因となっています。

違約金は民法の「損害賠償の予定」とみなされていますので、違反者が支払うのは、実際の損害とは関係なく、契約書にて記載された違約金のみとなります。違約金の金額に関しては上限があり、売主が宅地建物取引業者で買主が個人は、違約金は契約総額の20％を超えることができないように定められています。不動産の売買契約での多い事例として、買主が売買契約書に定められた金額の全額を支払わない、売主が引渡の期日に応じないなど当事者の一方が債務の履行をしない場合があります。

不動産売買契約の際、違約金に関しては、重要事項説明で売主・買主に説明されます。重要事項説明とは、不動産の特性や取引の形態に起因して取引当事者に不利益が発生することを防ぐための仕組みとされています。買主の債務不履行により売買契約が解除された場合には、すでに支払済みの手付金を違約金の一部に充当することができます（※手付による契約解除権が消滅した後に契約を解除する場合には、違約金を支払わなければならないので注意しなければいけません）。

さらに、売主または買主は解除にともない違約金を超える損害が発生したとき際は、違約金を超える金額については請求することがでませんし、損害が違約金より少ない金額の場合も違約金の減額を求めることができません。重要事項説明には、違約金の予定金額を記載せず、請求できる旨と、具体的な金額などは売買契約書に記載されている旨だけが書かれている場合もあるので細かく確認する必要があります。

具体的な金額が記載されていない場合は、仲介業者などの協力も得て実際に生じた損害金額を掲示する必要があります。